Arno Suls

Besteedt u voldoende aandacht aan verzekeringen bij uw vastgoedtransacties?

Door Arno Suls, Construction Adviser bij Concordia

De aankoop van vastgoed blijft voor velen de belangrijkste investering van hun leven. Als verzekeringsmakelaar stellen we echter nog te vaak vast dat men bij vastgoedtransacties, de verzekeringen slechts als een formaliteit ziet. Een spijtige zaak want de risico’s van niet correct of onvoldoende verzekerd zijn, zijn niet min.

Ongevallenverzekering

Het lijkt een evidentie dat kopers, bij het aangaan van een woonkrediet, het openstaande saldo verzekeren in een schuldsaldoverzekering. Maar wat indien men door een ongeval komt te overlijden na het onderteken van het compromis maar voor het verlijden van de akte? Het compromis is immers een bindende overeenkomst die de eventuele achterblijvende partner en/of wettelijke erfgenamen van het slachtoffer tot aankoop bindt. De financiële gevolgen zijn niet min.

Gelukkig kunt u hier als vastgoedmakelaar enigszins tegemoet komen met een specifiek ontworpen ongevallenverzekering. Deze polis verzekert het overlijden door een ongeval van een (van de) koper(s). Zulk een dekking geeft alle partijen de nodige gemoedsrust en komt zonder veel formaliteiten. Bovendien kost ze per transactie nog geen 5 EUR. Een kleine prijs voor heel wat comfort.

Brandverzekering

Vervolgens is er de verzekering van het pand zelf. De details over wie  wat en vanaf wanneer moet verzekeren zijn meestal wel overeengekomen in het compromis maar schenk toch ook voldoende aandacht aan de verzekering zelf. Adviseer de koper om zich tijdig te informeren bij een professional zodat deze in alle zekerheid kan genieten van zijn aankoop.

Verkoper van vastgoed

Verkoopt u ook appartementen in een mede-eigendom of woningen op plan? Dan hebt u wellicht al gemerkt dat verschillende betrokken partijen vaak een andere visie hebben op vlak van verzekeren.

In het geval van appartementen dient er voldoende aandacht te zijn voor de blokpolis en hoe de individuele brandverzekeringen van de huurders/bewoners hierop zijn afgestemd. Let hierbij in het bijzonder op een eventuele ‘afstand van verhaal’ en mogelijke hiaten of overlappingen tussen de verschillende polissen. In tegenstelling tot het principe ‘ieder voor zich’ brengt een gecentraliseerde aanpak van verzekeringen vele voordelen met zich mee. Niet in het minst het vermijden van overlap tussen polissen.

Voor een verkoop op plan merken we eveneens dat de vastgoedmakelaar ook steeds vaker een actieve rol speelt in het proces. U doet er goed aan een moment van overleg te organiseren waarin een algemene verzekeringsstrategie voor het hele project wordt besproken.  Stel één partij aan (promotor, syndicus, projectvennootschap etc.) die dit centraal aanstuurt en  alles op een uniforme manier verzekert volgens de overeengekomen strategie.
Polissen die hier vaak aan bod zullen komen zijn alle bouwplaats risico’s, tienjarige aansprakelijkheid en brand. Als algemeen principe kunt u ervan uitgaan dat dergelijke polissen best zo centraal mogelijk worden onderschreven. Zo behoudt u het overzicht, geniet u van betere voorwaarden en vermijdt u hiaten en overlappingen van waarborgen.

Een voorbeeld: een makelaar/ projectontwikkelaar kocht een klein, oud industrieel gebouw om het om te vormen tot een residentieel project. Het project omvatte heel wat sloopwerken, gevolgd door een grondige restauratie van het bestaande pand en de bouw van nieuwe woningen, appartmenten en een ondergrondse parking. De site van het onroerend goed werd bestempeld als cultureel erfgoed, en was dus onderworpen aan specifieke voorschriften.

Het projectteam bestond uit de makelaar/projectontwikkelaar, een architect en drie grote aannemers. In eerste instantie bleek iedere partij naar behoren verzekerd maar desondanks bleek de dekking niet optimaal. Gezien ieder actief was op dezelfde werf, werden heel wat zaken immers dubbel (of zelfs driedubbel verzekerd). Bepaalde andere risico’s bleken daarentegen niet voldoende of erg inefficient verzekerd. Zo zou het vaak onduidelijk zijn wie aansprakelijk was bij een schade aan een derde en zouden wijzigingen in het project of gevraagde dekking, telkens met drie verschillende verzekeraars moeten worden afgestemd.

De oplossing? De betrokken partijen werkten samen één enkele centrale verzekering strategie uit waarbij alle risico’s overkoepelend werden verzekerd. Naast een financieel voordeel, resulteerde deze aanpak in een meer uitgebreide dekking, betere voorwaarden en een makkelijker administratief beheer. Bovendien kon de projectontwikkelaar er gerust in zijn dat eventuele schadelijders (derden) niet van het kastje naar de muur gestuurd zouden worden maar snel geholpen werden, niet onbelangrijk voor zijn imago als duurzame ontwikkelaar.

CONCLUSIE

Terecht wordt er in de aankoop en het verkoopproces van vastgoed veel tijd en energie geïnvesteerd. Helaas worden de verzekeringen daarbij vaak stiefmoederlijk behandeld. Het tijdig, nauwkeurig en correct verzekeren van vastgoed is echter de sleutel tot success om niet voor verrassingen te staan in geval van pech of een ongeluk. Verzeker u en uw klanten van een vlekkeloze service en spreek uw verzekeringsmakelaar hierop aan.
 

Arno Suls
Construction Advisor
0032 499 90 00 20
asuls@concordia.be