Arno Suls

Accordez-vous suffisamment d’attention aux assurances dans vos transactions immobilières?

Par Arno Suls, Construction Advisor chez Concordia

Acquérir un bien immobilier demeure pour de nombreux clients l'investissement le plus important de leur vie. En notre qualité de courtier d'assurance, nous remarquons bien souvent que dans les transactions immobilières, l'assurance est perçue comme une simple formalité. Une chose regrettable, car le risque d'être insuffisamment ou mal assuré est non négligeable.

L'Assurance Solde restant dû

Il est évident que lorsque l'acheteur contracte un emprunt-logement, le solde impayé de sa police d'assurance sur le solde restant dû semble assuré. Que faire en cas de décès après la signature du contrat et avant l'exécution de l'acte? En effet, le contrat engage tout partenaire survivant et/ou les héritiers légaux de la victime à l'achat. Les conséquences financières sont imprévisibles et souvent désastreuses.

En qualité d'agent immobilier, vous pouvez heureusement facilement protéger vos acquéreurs grâce à une assurance décès conçue sur mesure. Cette assurance procure à toutes les parties intéressées une tranquillité d'esprit et ne requiert aucune formalité particulière. De plus,  elle coûte moins de 5 EUR par transaction. Un tarif avantageux pour beaucoup de confort.

L'assurance Incendie

Evidemment, il y a l'assurance du bâtiment lui-même. Les dispositions relatives à l'identité des personnes qui doivent contracter l'assurance sont généralement bien définies dans le contrat, mais les couvertures d’assurance elle-même doivent également faire l'objet d'une grande vigilance. Il est recommandé à l'acheteur de consulter un professionnel pour s'informer de l’étendue des couvertures afin qu'il puisse profiter de son achat en toute sécurité.

Vendeur de Biens Immobiliers

Proposez-vous des appartements dans un immeuble ou des maisons sur plan? Dans ce cas, vous avez certainement remarqué des divergences de perception entre les différentes parties intéressées en matière d'assurance.

Dans le cas des appartements, il convient de veiller à ce que la police d'assurance de l'immeuble soit suffisamment détaillée et à ce que les polices d'assurance incendie individuelles des locataires/résidents soient adaptées en conséquence. Il convient de prêter une attention particulière à un éventuel "renon de recours" et aux éventuelles lacunes ou chevauchements entre les différentes polices. Bien souvent, une assurance centralisée a pour effet de résoudre le problème des chevauchements.

Dans le cas d'une vente sur plan, nous constatons que l’agent immobilier joue un rôle de plus en plus actif dans le processus. Prévoyez une consultation et discutez de la stratégie d'assurance globale pour l'ensemble du projet. Désignez une partie (promoteur, syndic, société de projet, etc.) qui assure la gestion centralisée et uniforme de l'ensemble selon la stratégie convenue. Les risques de chantier, la responsabilité décennale et l'incendie sont tous des risques qui seront évoqués à maintes reprises. En principe, on peut présumer que ces polices devraient être approuvées de la manière la plus centralisée possible. De cette façon, vous pouvez garder une vue d'ensemble, bénéficier de meilleures conditions et éviter les lacunes et les chevauchements de garanties.

Pour illustrer les avantages d’une assurance centralisée, prenons l'exemple d'un agent immobilier ou d'un promoteur immobilier qui a acquis un petit immeuble industriel. Le projet consistait à démolir le bâtiment à 70 %, puis à restaurer l'immeuble existant et à construire de nouvelles maisons et de nouveaux appartements, ainsi qu'un garage souterrain. De plus, le site de la propriété a été classé patrimoine culturel et est donc assujetti à une réglementation spécifique.

En collaboration avec le courtier immobilier, un architecte et trois grands entrepreneurs se sont associés au projet. Initialement, chaque entrepreneur est dûment assuré pour le bâtiment par son assurance propre. Cela a engendré des difficultés. Tout d'abord, les couvertures se chevauchaient dans une certaine mesure puisque les différents contractants devaient travailler sur le même site.  Ensuite, il n'y avait aucune solution à l'appel du promoteur du projet en faveur d'un accord facilitant la gestion des réclamations éventuelles des tierces parties. De par le fait qu'ils devaient déterminer qui était l'entrepreneur responsable, chose difficile à faire puisqu'ils travaillaient tous au même endroit. En définitive, il est difficile de négocier certaines garanties complémentaires, car elles interviennent dans trois polices différentes.

Quelle est la solution? Toutes les parties intéressées se sont réunies et le promoteur de l'ouvrage a centralisé les assurances. Cette solution maintient le coût total de l'assurance au même niveau qu'auparavant mais propose une couverture complémentaire et des clauses sur mesure (prise en compte du site protégé). De plus, les réclamations de tiers ont été pris en charge par la même police, ce qui signifie que le voisinage est dispensé de trouver l'entrepreneur responsable et de préserver la réputation et les intérêts du promoteur de l'ouvrage. Finalement, cette solution a fait ses preuves dans le cadre de la réalisation du projet puisque différentes modifications ont été apportées pour lesquelles un seul assureur doit être pris en compte. Comme vous pouvez le constater, les avantages l'emportent nettement sur l'approche de pluralité de contrats.

CONCLUSION

À juste titre, le processus d'achat et de vente de biens immobiliers exige beaucoup de temps et d'énergie. Malheureusement, les polices d'assurance sont souvent négligées. Il est pourtant essentiel que l'assurance des biens immobiliers soit adaptée, précise et correcte afin de ne pas être confronté à des surprises en cas de sinistre. Faites-vous assurer, ainsi que vos clients, par un professionnel et contactez votre courtier d'assurance.

Arno Suls
Construction Advisor
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